 图：笔者认为，今次楼价下跌与以往不同，银行借贷比例偏低，及有六成以上的业主已供满按揭，没有严重的负资产压力。 犹记得1997年亚洲金融风暴之后，香港经济受到严重冲击，楼价辗转下跌七成，很多业主都沦为负资产一族，当中因素除了经济不景之外，更重要的是很多用家及投资者都透过高成数按揭去买楼。 楼价跌幅超过按揭金额，加上失业率飙升，做生意的又面对严峻困境，兼且当年银行按揭利率相当高，业主资不抵债，卖楼须「抬钱」到银行赎契，无能力的业主只能破产，彼时申请破产的数目超过10万宗。 自从2018年开始，香港经历多重冲击，由中美贸易战、修例风波，以至新冠疫情，香港人所面对的困难，比全球其他地区都要多；而今次香港楼价下跌，除了有疫情、通胀及加息的影响之外，还有内地及香港长期不能通关等因素。 楼价由高位回落至今已有12%，虽然很多人预计楼价会进一步大幅下跌，但笔者不以为然，原因很简单，今次楼价下跌不像1997年后的跌市。当年因为有很多炒家入市，用家亦有很多借贷过度，炒家不计成本心急出货，形成市场的骨牌效应，大家互相践踏，引发楼市灾难式下跌。今次楼价下跌有所不同，银行借贷比例偏低，而且有六成以上的业主已供满按揭，没有严重的负资产压力。 现时疫情不断变种，虽然传播更加快速，但是病毒杀伤力稀释，很多国家或地区的民生及经济活动都恢复正常，信托香港离此亦不远矣。 息口方面，虽然香港跟随美国加息，但相比起欧美国家的「暴力加息」，香港的加幅十分温和，不会对供楼业主构成很大压力，故影响楼价亦有限。至于移民方面，信托目前已达高峰期，之后慢慢会稳定，只是短暂影响楼价。 笔者认为，特首李家超上任以来的首份施政报告，挟着抢企业、抢人才、加快地皮供应等积极的因素，楼市将会渐趋稳定，楼价下跌的幅度亦会减慢，信托今次楼价距离跌浪的尾声已不远矣。 |
